פסק-דין בתיק ת"א 1601-09

התובעים מכרו דירה לנתבעים. בהסכם המכר נקבעו מועדי התשלומים שישולמו בתמורה, ומאוחר יותר שונו מועדים אלו. בכתב התביעה טוענים התובעים כי הנתבעים איחרו בתשלומים, וכי הדבר מהווה הפרה יסודית של ההסכם. מכאן תביעתם לפיצוי המוסכם בסך של 70,000 ש"ח, שקבע בהסכם במקרה שמי מהצדדים יפר את ההסכם הפרה יסודית.

עיקר העובדות אינן שנויות במחלוקת. המחלוקת היא בשאלה אם התובעים זכאים לפיצוי המוסכם.

התובע 1 והנתבע 1 הגישו תצהירי עדות ראשית. שניהם נחקרו היום (8.5.2011) על תצהיריהם, ולאחר מכן סיכמו באי-כוחם את טענותיהם בעל-פה. מכאן פסק הדין.

רקע עובדתי

2.         בין הצדדים נחתם ביום 11.2.2008 הסכם שלפיו התובעים ימכרו לנתבעים דירה בת ארבעה חדרים במעלה אדומים, תמורת 705,000 ש"ח. בסעיף 13 בהסכם, שעניינו "התמורה", נקבעו המועדים לתשלום התמורה. בסעיף 13(ח) נקבע כי "כל התשלומים ומועדיהם ומסירת המסמכים הדרושים ותשלום חיובי המסים הנם תנאים יסודיים של החוזה והפרתם תהווה הפרת תנאי יסודי". במקרה של הפרת תנאי יסודי בהסכם, קובע סעיף 18(א) שהצד המפר ישלם לצד האחר סך של 70,000 ש"ח ללא צורך בהוכחת נזק. סעיף 21 בהסכם קובע שכל שינוי בהסכם ייעשה בכתב.

3.         בסעיף 13 בהסכם נקבעו מועדי התשלומים כלהלן: התשלום הראשון בסך של 35,000 ש"ח, ישולם במועד החתימה על ההסכם, וכך אמנם היה; התשלום השני ישולם לאחר שהתובעים ימציאו לנתבעים מכתב כוונות מטעם בנק טפחות, עד המועד שנקבע; התשלום השלישי ישולם לאחר שהנתבעים ימציאו לתובעים אישור בדבר סילוק המשכנתה ואישור זכויות ללא רישום המשכנתה מהחברה המשכנת; התשלום הרביעי ישולם במועד מסירת החזקה בדירה, כאמור שם.

4.         בעת החתימה על ההסכם שילמו הנתבעים (הקונים) לתובעים (המוכרים) סך של 35,000 ש"ח, בהתאם לסעיף 13(א) בהסכם.

הנתבעים פנו אל בנק משכן למשכנתאות כדי לקבל משכנתה, ומטעם הבנק נשלח שמאי המקרקעין, מר יריב סיקרון, להעריך את הנכס. השמאי גילה שהדירה היא דירת שלושה חדרים, שאליה צורף מחסן ללא היתר בניה כדין, ולפיכך שווי הדירה הוערך בסכום נמוך יותר מזה שנקבע בהסכם. מסיבה זו הסכים הבנק להעמיד לתובעים משכנתה בסכום נמוך יותר מזה שעליו הוסכם קודם לכן.

אין מחלוקת בין הצדדים באשר לעובדה האמורה, שלפיה התברר שאחד החדרים נבנה כאמור, ללא היתר בניה. כך גם אין מחלוקת שבשל עובדה זו נקבעו מועדים חדשים לסילוק התשלומים בתמורה לדירה. הצדדים גם הגיעו להסכמה שלפיה סך של 22,500 ש"ח מתוך התמורה יופקד בנאמנות, וישולם לתובעים אם בתוך שנה יינתן היתר בניה בדיעבד למחסן שהוסב לחדר. הצדדים חלוקים בשאלה אם התובעים ידעו על עבירת הבניה בעת החתימה על הסכם המכר, אם לאו, אולם לא ראיתי צורך להכריע בשאלה זו.

5.         לנוכח העובדה שבשל עבירת הבניה שהתגלתה, הבנק העריך כאמור, את שוויה של הדירה בסכום נמוך מזה שנקבע בהסכם, הלוואת המשכנתה שניתנה לנתבעים הייתה נמוכה יותר מזו שעליה הוסכם בתחילה. בשל כך, נאלצו הנתבעים לגייס את ההפרש באמצעות הלוואות שלוו מבנק אחר (בנק יהב), ועל-ידי פתיחת תוכניות חיסכון שהיו להם (עדות הנתבע - עמ' 10-9).

ביום 20.5.2008 נחתם על-ידי הצדדים "נספח לחוזה מכר דירה" (להלן - הנספח), שבו נקבעו מועדים חדשים לכל התשלומים, למעט התשלום הראשון, בסך של 35,000 ש"ח, ששולם עוד בעת החתימה על הסכם המכר. על-פי סעיף 2(ב), מועדי התשלומים החדשים שעליהם הוסכם הם אלו:

"(1)       עד ליום 22.5.2008 ימציא המוכר מכתב כוונות בתוקף לקונה ...

(2)        בכפוף לכך ישלם הקונה למוכר בתוך 10 ימים מיום קבלת מכתב הכוונות סך של 300,000 ש"ח.

(3)        ביום 10.6.2008 ישלם הקונה למוכר סך של 30,000 ש"ח.

(4)        ביום 15.7.2008 ישולם סך של 135,000 ש"ח כנגד אישור זכויות 'נקי' ממשכנתא.

(5)        ביום 1.10.2008 ישלם הקונה מוכר סך של 60,000 ש"ח.

(6)        במעמד מסירת החזקה בדירה (1.11.2008) ישולם על-ידי הקונה למוכר סך של 145,000 ש"ח בהתאם לתנאים המפורטים בסעיף 13 להסכם וכמפורט בס"ק 2(ח) שלהלן".

עניינו של סעיף 2(ח), שאליו מפנה סעיף 2(ב)(6) הוא בהפקדת סך של 22,500 ש"ח בנאמנות, להבטחת קבלת היתר בניה בדיעבד לחדר, שלגביו כאמור, התברר שנבנה בניגוד להיתר הבניה.

6.         אין מחלוקת שבפועל לא שולמו התשלומים בדיוק בהתאם למועדי התשלומים שעליהם הוסכם כאמור. בין הצדדים ישנן מחלוקות מזעריות באשר למועדי התשלום בפועל. בהקשר זה יוער, שאיש מהצדדים לא טרח לפרט את כל מועדי תשלומים ואת הסכומים המדויקים ששולמו בכל אחד מאותם מועדים. תצהירו של הנתבע אינו מתייחס אל כל התשלומים. כך גם תצהירו של התובע אינו נוקב בכל התשלומים ששולמו בכל המועדים, ונערך כ"כתב חידה", המחייב עריכת בדיקות והשוואות בין האמור בו לבין נספחיו. גם נספחיו, הכוללים דפי חשבון של בנק חסרים, ואין תימוכין לכל המועדים והסכומים הנזכרים בתצהיר. כך למשל נאמר בתצהיר התובע, שסך של 135,000 ש"ח שולם בשלושה מועדים, אך לא נאמר כמה שולם בכל מועד (ראו פסקה 9 בתצהירו של התובע, ובייחוד בפסקאות א ו-ד). גם בקשותיי החוזרות מבא-כוחם של התובעים להבהיר מה הם בדיוק המחלוקות בעניין מועדי התשלום לא זכו למענה ברור (עמ' 7 שורות 32-26).